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最长期限是20年，在20年的范围内承租人和出租人可以协商确定租赁期限，不过《民法典》规定，租赁合同期限届满后，只要双方协商一致可以续签租赁合同，但续签的时间最长也不能超过20年。
一、租赁合同最长期限是多久?
租赁合同最长期限是二十年，超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。
《民法典》
第七百零五条 【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同;但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
二、租赁合同具有哪些法律特征?
1、租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。
在租赁合同中，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权，出租人也只转让租赁物的使用收益权，而不转让其所有权;租赁合同终止时，承租人须返还租赁物。这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。
2、租赁合同是双务、有偿合同。
在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。
3、租赁合同是诺成合同。
租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议合同即告成立。
三、租赁合同的基本内容有哪些?
1、租赁当事人的姓名或者名称、住所;
2、租赁物的清晰信息;
3、租赁用途;
4、租赁物交付日期;
5、租赁期限;
6、租金数额、支付方式和期限;
7、租赁物使用要求和维修责任;
8、租赁物返还时的状态;
9、转租的约定;
10、变更和解除合同的条件;
11、违约责任;
12、争议的解决方式;
13、租赁当事人约定的其他内容。
四、租房合同的履行原则有哪些?
1、全面履行原则。
当事人应按合同约定的标的及其质量、数量，合同约定的履行期限、履行地点、适当的履行方式、全面完成合同义务的履行原则。
2、诚实信用原则。
诚实信用原则被奉为合同法以至民法的最高指导原则，被称之为“帝王原则”或“帝王条款”。
3、公平原则。
在合同就某一有关事项未规定明确时，债务人应依公平原则并考虑事实状况合理履行。
4、情势变更原则。
合同成立后至履行完毕前，合同存在的基础和环境，因不可归属于当事人的原因发生变更，若继续履行合同将显示公平，故允许变更合同或者解除合同。
租赁合同中对标的物的租赁期限是受法律限制的，一般情况下租赁合同中应该写清楚租赁期限，如果没有明确约定租赁期限，承租方和出租方随时都可以解除租赁合同，在双方约定的租赁期限内，无正当理由的，任何一方不能提前解约。
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